Dauerbrenner Schönheitsreparaturen im Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hatte sich wieder einmal mit dem Dauerbrenner Schönheitsreparaturen beschäftigen müssen (siehe BGH, Urteile vom 08.07.2020 in VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) – ein häufiges Streitthema zwischen Vermieter und Mieter.
Viele Mietverträge sehen (standardmäßig) Klauseln vor, wonach die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen wird. Eine solche schriftliche Vereinbarung ist auch zwingend notwendig, wenn der Vermieter diese Pflicht auf den Mieter abwälzen möchte. Denn ohne entsprechende Vereinbarung gilt die gesetzliche Regelung gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Entgegen landläufiger Meinung liegt mangels anderweitiger Vereinbarung die gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturklauseln nämlich beim Vermieter.
Aus diesem Grund sind die Klauseln zur Übertragung der Pflicht von Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter von enormer Bedeutung. In der Vergangenheit wurden jedoch sehr viele solcher Klauseln von den Obergerichten als unzulässige Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt.
Die bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen:
Der zuständige Senat des Bundesgerichtshofes hat bereits in mehreren Entscheidungen festgestellt, dass eine vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung insbesondere in solchen Fällen unwirksam ist, wenn der Mieter eine Wohnung in unrenoviertem Zustand erhalten hat und ihm kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde (vgl. u.a. Urteile des BGH vom 18.03.2015 in VIII ZR 18/14, vom 22.08.2018 in VIII ZR 277/16). Folge einer unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ist, dass es bei der gesetzlichen Regelung verbleibt, der Vermieter damit selbst für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.
Die aktuellen Entscheidungen des BGH:
Die aktuellen Entscheidungen des BGH mit Urteilen vom 08.07.2020 in VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 handelten im Wesentlichen die Frage ab, ob der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf Kosten des Vermieters verlangen kann.
Gem. Entscheidung des BGH sei der Mieter nicht einschränkungslos berechtigt, den Vermieter in einem solchen Fall auf seine gesetzliche Erhaltungspflicht und damit die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 2 Satz 1 BGB in Anspruch zu nehmen. Denn hat ein Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß erhalten, kann er zwar die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Er muss sich aber in einem solchen Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen gleichzeitig zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustandes der Wohnung bei Mietbeginn führt. Aufgrund dieser Besserstellung des Mieters muss sich dieser an den Kosten beteiligen. Die Besserstellung ergibt sich aus dem bei Mietbeginn (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustand und im Falle der Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter nachträglichen renovierten Zustand. In diesem Fall würden auch die vor dem konkreten Mietverhältnis und als vertragsgemäß gesetzten entstandenen Gebrauchsspuren beseitigt, sodass der Mieter nun einen besseren als den vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält.
Im Ergebnis ist fraglich, ob sich für die Mieter die Durchsetzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen die Vermieter überhaupt rechnet. Eine Entscheidung dürfte hier wohl eher nach wirtschaftlichen Beweggründen vorzunehmen sein.
Haben Sie Fragen zu diesem Thema oder anderen mietrechtlichen Fragen? Gerne können Sie sich an uns wenden!
